主题：南京栖霞建设股份有限公司2009年半年度报告摘要

2009年半年度报告摘要

§1 重要提示

1.1本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。

本半年度报告摘要摘自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读半年度报告全文。

1.2 公司全体董事出席董事会会议。

1.3 公司半年度财务报告未经审计。

1.4 本公司不存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况。

1.5 本公司不存在违反规定决策程序对外提供担保的情况。

1.6公司负责人陈兴汉女士、主管会计工作负责人干泳星女士及会计机构负责人（会计主管人员）袁翠玲女士声明：保证本半年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介

2.1 基本情况简介

股票简称 栖霞建设
股票代码 600533
股票上市交易所 上海证券交易所
董事会秘书 证券事务代表
姓名 王建优先生 周文龙先生
联系地址 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦21楼证券投资部 江苏省南京市龙蟠路9号兴隆大厦21楼证券投资部
电话 025-85600533 025-85600533
传真 025-85502482 025-85502482
电子信箱 invest@chixia.com invest@chixia.com




2.2 主要财务数据和指标

2.2.1 主要会计数据和财务指标

单位:元 币种:人民币

本报告期末 上年度期末 本报告期末比上年度期末增减（％）
总资产 8,155,240,109.81 7,317,456,080.95 11.45
所有者权益（或股东权益） 2,566,845,766.62 2,590,846,184.07 -0.93
每股净资产(元) 2.44 2.47 -1.21
报告期（1－6月） 上年同期 本报告期比上年同期增减（％）
营业利润 131,567,363.23 198,618,307.40 -33.76
利润总额 133,779,292.81 198,686,089.51 -32.67
净利润 80,999,582.55 120,249,367.75 -32.64
扣除非经常性损益后的净利润 80,190,415.21 119,918,634.18 -33.13
基本每股收益(元) 0.077 0.297 -74.07
扣除非经常性损益后的基本每股收益(元) 0.076 0.296 -74.32
稀释每股收益(元) 0.077 0.297 -74.07
净资产收益率(%) 3.03 7.88 减少4.85个百分点
经营活动产生的现金流量净额 518,337,444.38 -701,091,655.93 173.93
每股经营活动产生的现金流量净额（元） 0.494 -1.73 128.55


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锤子 中报太假了 呵呵 忽悠

2008年7月14日，公司公开增发人民币普通股股票12,000万股，股本总额增加至52，500万股；2008年中期，公司实施了资本公积转增股本方案，以52,500万股为基数，以资本公积金每10股转增10股，转增后股本总数为105,000万股。表中报告期基本每股收益以10.5亿股为基数计算,上年同期基本每股收益以4.05亿股基数计算,如按同一口径（以上年度4.05亿股为基数）计算，当期每股收益为0.200元,上年同期每股收益为0.297元。因报告期结算的产品结构原因，以及08年下半年公司有选择性地推出了部分房价促销策略，其结算的滞后性使得报告期的毛利率有所下降。

2.2.2 非经常性损益项目和金额

√适用 不适用

单位：元 币种：人民币

非经常性损益项目 金额
非流动资产处置损益 0.00
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 3,016,102.00
除上述各项之外的其他营业外收入和支出 -672,587.36
少数股东权益影响额 -948,468.64
所得税影响额 -585,878.66
合计 809,167.34




2.2.3 境内外会计准则差异

适用 √不适用

§3 股本变动及股东情况

3.1 股份变动情况表

适用 √不适用

3.2 股东数量和持股情况

单位：股

报告期末股东总数 65,466户
前十名股东持股情况
股东名称 股东性质 持股比例(%) 持股总数 持有有限售条件股份数量 质押或冻结的股份数量
南京栖霞建设集团有限公司 国有法人 32.33 339,420,600 无
南京新港高科技股份有限公司 国有法人 13.66 143,392,400 无
中国建设银行(601939,股吧)－华夏红利(002011基金净值,基金吧)混合型开放式证券投资基金 其他 3.05 32,005,412 无
中国工商银行(601398,股吧)－易方达价值成长(110010基金净值,基金吧)混合型证券投资基金 其他 2.60 27,304,128 无
中国建设银行－鹏华价值优势(160607基金净值,基金吧)股票型证券投资基金 其他 1.71 18,000,000 无
交通银行－华夏蓝筹(160311基金净值,基金吧)核心混合型证券投资基金(LOF) 其他 1.60 16,798,125 无
南京仙林房地产开发有限公司 国有法人 1.43 15,000,000 无



上海浦东发展银行－广发小盘成长(162703基金净值,基金吧)股票型证券投资基金 其他 1.32 13,829,991 无
中国农业银行－华夏复兴(000031基金净值,基金吧)股票型证券投资基金 其他 1.05 11,004,074 无
中国工商银行－天弘精选(420001基金净值,基金吧)混合型证券投资基金 其他 0.97 10,143,838 无
前十名无限售条件股东持股情况
股东名称 持有无限售条件股份的数量 股份种类
南京栖霞建设集团有限公司 339,420,600 人民币普通股
南京新港高科技股份有限公司 143,392,400 人民币普通股
中国建设银行－华夏红利混合型开放式证券投资基金 32,005,412 人民币普通股
中国工商银行－易方达价值成长混合型证券投资基金 27,304,128 人民币普通股
中国建设银行－鹏华价值(160607基金净值,基金吧)优势股票型证券投资基金 18,000,000 人民币普通股
交通银行－华夏蓝筹核心混合型证券投资基金(LOF) 16,798,125 人民币普通股
南京仙林房地产开发有限公司 15,000,000 人民币普通股
上海浦东发展银行－广发小盘(162703基金净值,基金吧)成长股票型证券投资基金 13,829,991 人民币普通股
中国农业银行－华夏复兴股票型证券投资基金 11,004,074 人民币普通股
中国工商银行－天弘精选混合型证券投资基金 10,143,838 人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明 前十名无限售条件股东中，南京新港高科技股份有限公司系南京仙林房地产开发有限公司的控股股东，华夏红利混合型开放式证券投资基金、华夏复兴股票型证券投资基金和华夏蓝筹核心混合型证券投资基金(LOF)均为华夏基金管理有限公司旗下的基金,其他股东间未知是否存在关联关系或属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》规定的一致行动人。




3.3 控股股东及实际控制人变更情况

适用 √不适用

§4 董事、监事和高级管理人员情况

4.1 董事、监事和高级管理人员持股变动

适用 √不适用

§5 董事会报告

5.1管理层讨论与分析

5.1.1市场环境变化与管理层的看法

2008年，受国际金融危机和国内经济波动的影响，我国房地产市场经历了一段低迷期，期间，销售严重萎缩，行业资金紧张，市场存量积压严重，房价调整明显，观望情绪浓郁，大量对住宅的刚性需求受到抑制。

2009年初，国家振兴经济的一系列举措相继出台，经济预期开始转好，国家和地方政府对房地产市场也采取了多项促进政策。宽松的货币政策，房价调整、购房成本降低和资本市场财富的正向效应，住宅销售量回升，价格企稳，房地产市场回暖，并形成一轮贯穿2009年上半年的量价齐升的行情。下表数据显示，公司项目所在的南京、苏州、无锡三地，在经历了08年度的深幅调整后，商品房销售成交量呈现报复性反弹，迅速走出谷底。

2009年1-6月南京、苏州、无锡三市市区商品房登记销售面积情况

商品房销售面积（万平方米） 同比增长


（%）
商品住宅销售面积（万平方米） 同比增长（%） 6月末商品房累计可售（万平方米） 同比增长（%） 6月末商品住宅累计可售（万平方米） 同比增长（%）
南京 458.76 31.40 425.05 43.81 916.98 5.63 563.36 2.23
苏州 445.12 113.89 380.54 125.63 779.48 27.57 412.16 27.84
无锡 303.00 82.93 262.82 93.86 608.72 30.33 448.73 28.95




注：数据来源于江苏省商品房网上交易备案系统

从需求结构来看，一季度，购房者主要用于自住性需求，中小户型的销售占据市场主力地位，尤其是首次置业者占相当大的比例，去年被压抑的刚性需求集中释放；二季度，改善性需求比例逐步增加，大户型销售呈上升趋势；鉴于市场流动性的充裕，通胀预期在二季度升温，投资性需求也开始入市，部分避险资金涌入楼市，推升了住宅成交量和房价。

从供求关系来看，2008年基于住宅销售量大幅下降，市场呈现供过于求的现象。受此影响，2008年和2009年上半年开发商减少开工量，竣工面积和新开工面积均呈下滑趋势。09年上半年，需求复苏，成交量旺盛，存量消化加速，去库存化过程已近尾声，在公司项目所在的南京、苏州、无锡，这一局面尤为明显。因房地产行业特有的开发周期的限制，住宅供给将在短期内难以增加，造成09年上半年市场的供应严重不足，供不应求的现象仍将持续。

从土地供应看，伴随房地产行业景气指数在二季度的止跌回升，受益于货币政策的宽松、资金压力缓解，市场销售大涨，土地市场渐趋活跃。值得关注的是，09年上半年，大部分上市公司对增加土地储备较为谨慎。信贷及货币政策的双宽松，为业外有实力的企业提供了充足的流动性，出于资金保值的考虑，一些业外大型企业（包括部分国有垄断企业）开始涉足土地市场，希望分享新一轮房地产的上涨收益。

公司管理层认为，通胀预期通常会对买房者的行为产生强烈的影响，这也会催生部分投资需求者的购房欲望，由此带来了二季度住宅销量的快速增长，并超越2007年的历史最高点。值得注意的是，伴随着流动性的变化，加之近期部分城市的房价过快反弹，改善型需求和投资需求进入楼市的步伐将呈放慢的态势，成交量将会出现结构性的下降。但在通胀预期重临和供应短缺的情形下，住宅成交价格将会继续温和上升。我们预计，在实体经济没有根本好转的情况下，房地产在国民经济复苏中的龙头地位不会改变，国家政策会继续支持房地产行业的长期健康稳定发展。

管理层认为，江苏省地处经济发达的长三角地区，公司项目所在的苏州、无锡隶属苏南，历来是富庶之地，南京兼具省城的辐射效应，城市化进程国内领先，居民可支配收入位居全国前列，中产阶层崛起迅速，对房地产市场持续向上的景气度有较强的支撑性。

5.1.2 公司应对与经营情况

2009年上半年，公司依然坚持稳健经营的思路，重点是加快去库存化身为速度，迅速回笼资金，增加抗风险能力。在增加土地储备方面，保持清醒的认识，理性对待土地市场一时的火爆行情，充分考虑项目的可行性、成本的可控性、价格的合理性，加强风险控制，审慎研究土地招拍挂市场的变化，并积极探索合资、合作等新的开发模式。同时，继续发挥公司在保障性住房建设方面的优势，并积极参与到政府对城中村改造的平台建设中。3月份，公司与无锡市国土管理部门达成协议，因拆迁原因，解除了无锡第九棉纺织厂地块的土地出让合同；5月，解除了无锡市锡山区东北塘A、C地块的土地出让合同，保留了B地块。目前，公司在无锡市仍然拥有充足的土地储备，能够保证无锡公司和锡山公司的健康发展。

报告期，公司以推进住宅产业化为契机，实现项目运作方式由粗放型向集约型的转变，进行标准化、精细化、差异化运作。在项目运作过程中，根据目标客户精准定位，通过设计创新、户型优化、技术集成努力实现精细化、差异化经营，提高产品的性价比；在保证品质的前提下，严格控制成本费用；针对目标客户进行精准营销；提升品牌形象，完善物业服务，提高产品的附加值。

报告期，公司品牌建设取得新成果。上半年公司所有项目的主体验收优良率达100%，12个单项工程荣获南京市优质工程金陵杯。公司的“星叶”商标被国家工商行政管理总局认定为“中国驰名商标”。公司还被中房协授予“2007-2008年度中国房地产诚信企业”称号，并再次被南京国市地税局联合授予“A级纳税人”称号。

报告期，公司房地产业务共实现合同销售金额19.04亿元，合同销售面积27.3万平方米，分别同比增长203.67％和342.46％。商品房售价也上涨至历史最高水平。报告期，公司房地产业务共结算收入8.85亿元，结算面积9.92万平方米。报告期公司房地产业务的结算毛利率为32.05%，较去年同期下降了7.92个百分点。因报告期结算的产品结构原因，以及08年下半年公司有选择性地推出了部分房价促销策略，其结算的滞后性使得报告期的毛利率有所下降。

报告期，公司共实现营业收入9.08亿元，同比增加5.93%；实现利润总额1.34亿元，同比减少32.67%；实现归属于母公司所有者的净利润8100万元，同比减少32.64%；每股收益0.077元。

报告期内，公司财务状况安全稳健，现金流充沛，截止报告期末，公司持有货币资金17.17亿，比年初增长55.35%。报告期，得益于住宅成交量的快速回暖，公司经营活动产生的现金流量净额为5.18亿元，同比增长173.93%。期末，公司账面尚有7.74亿的销售资源未进入本期收入结算，较去年同期增长271.15%。

5.1.3 公司下半年经营思路

2009年下半年，基于对当前经济环境和行业趋势的分析，公司将维持对房地产行业前景持续向好的判断。秉承公司既定的发展战略，在区域内精耕细作，继续推行审慎的投资策略，注重住宅产业化能力的提升，致力于构建公司的核心竞争能力和资源体系。

截至上半年末，公司尚有已开工的可售项目资源超过60亿元，因此公司将加速消化库存，量入为出，根据下半年的行业形势适时适度调整开竣工面，并通过合资、合作、公开招拍挂等多种途径适时增加土地储备。