主题：房地产：“金九银十”今安在

市场：成交量反弹后再次回落，价格出现滞涨迹象，仍在高位调整。


　　销量：我们重点跟踪的十大城市，本周整体成交量比上周有小幅回落，下跌了0.84%，其中，四大一线城市整体下降了5.05%，其余二线城市上涨了1.29%，一线城市在上周大幅反弹后，本周再次回落。

　　价格：一线城市房价与上周相比下跌了2.8%，二线城市则上涨了1.3%，整体环比上涨1.6%，主要城市的房价已经出现了分化迹象。从价格的四周移动平均线来看，一线城市或者重点城市已经出现钝化迹象，意味着前期房价快速上行已经暂告一段落。但短期来看，房价还不具备下跌的条件。

　　库存：一线城市库存基本稳定，二线城市库存继续小幅下降。总体来看，市场新增供应不多，仍然略小于销售面积。目前一线城市库存量仅比07年下半年平均水平高出约3%，供不应求情况明显。二线城市库存高出19%以上，供应相对要宽松。

　　土地市场：全国20个重点城市土地推出量略有下降，成交量环比大幅增加。

　　关键因素：“金九银十”不宜期望过高。从历年各月住宅成交的统计情况来看，9、10月份成交量的确有所放大，但放大的程度并不显著，均只是略高于月平均水平(通常高出10%左右)，事实上，从各月的成交来看，大多数年份11、12月份才是成交高峰。其次，从供应来看，今年1-7月新屋开工量累计同比下降11.9%，新增供应并未明显增加。而且在6月份才开始明显回升，7月份更是出人意料的大幅回落，即使这样，6月份新开工的面积，在9、10月还难以形成供应，最快也得到11月以后去了。因此，供应紧张的局面短期难以缓解。最后，若“二套房贷”在银行完成信贷任务后“非常配合”的收紧，9、10月的销量的确会有些让人担心。总体而言，我们认为9、10月的传统销售旺季相比目前，应该会有所好转，但不宜期望过高。

　　投资策略：目前情况下投资地产股需要“坚持”。从行业基本情况来看，行业目前正处于上升途中的阶段性调整中，趋势并未反转。从估值水平看，目前我们重点跟踪的地产公司09年平均市盈率22倍，2010年17倍，股价较NAV溢价22%，估值上的吸引力较前期明显增强。短期来看，由于“金九银十”的刺激因素难以期待以及目前市场陷入“流动性恐慌”的情况下，地产股难有大的表现，但从中长期来看，地产股依然是非常确定的行业，因此，目前点位投资地产股需要坚持。



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