主题：房贷趋紧买房陷入僵局 签约后"贷不出"频酿苦果

时近年底，信贷规模“趋紧”的传言风声四起，许多买房子的市民或多或少能感觉到银行“惜贷”的情结。更有甚者，买家支付定金或首付后，房贷申请却遭遇滑铁卢，陷入“房款、贷款两空”的尴尬处境。日前，记者采访中介公司和律师了解到，近期因“贷不出”而引发的房屋买卖纠纷明显增多，大部分买家在签订合同时，容易忽视“贷不出”的风险防范。


　　案例一

　　漏讲一句话亏10万

　　日前，黄小姐看中一套临黄浦江的新房，因为房子比较热销，又考虑到自己能付得起三成首付，她便迫不及待地与开发商签订定金合同，并支付了10万元定金，之后，双方还签署了商品房预售合同。

　　可是，令人意想不到的是，此后银行房贷一事沟通并不顺利。银行工作人员告诉黄小姐，经查，她还有另外一套住房贷款未还清，近期央行一再强调必须遵守二套房贷政策规定，所以，她只能贷总房款的六成。虽然只差一成的缺口，但算下来也要四十多万，自己根本凑不足那么多钱。

　　“此前，我曾向银行咨询过，提到自己有套房子，这次想改善居住环境，咨询能否贷款七成买房，可就是忘记说那套房子贷款还没还清了。”如今，黄小姐对于自己的粗心非常懊悔。由于预期无法按合同支付房款，黄小姐找开发商商量，希望能够退房，或是把房子让给其他的买家。但开发商说合同已经备案，不能变更买房人;退房可以，但要支付违约金。

　　黄小姐拿出合同仔细一看，只见上面写着“购房者在签订合同7日内支付30%的首付款;购房者在合同签订20天内未办理完毕按揭贷款手续或未足额贷款以及未能以开发商同意的方式付清房款的，开发商有权单方面终止合同，购房者应向开发商赔偿总房价款20%的违约金。”面对如此紧张的付款期限和贷款不足的现实，黄小姐陷入了困境，要么凑40多万把房子买下，要么损失80多万，不买房子了，到底该怎么办呢?

　　“只怪自己太糊涂，一时冲动签了合同，对房贷政策一知半解，才搞得非常被动”。黄小姐多次与开发商协商，最终决定放弃10万元定金了结此事。

　　案例二

　　“搏女”不听劝致房款两空

　　80后白领李小姐，大学毕业后留在上海工作，认识了男友缪先生。今年6月底，两人已发展到谈婚论嫁的阶段，商量决定在本市购买一套50万左右的老公房，双方凑15万，其余小两口贷款慢慢还。

　　兜遍大半个上海，小两口选中一套位于中外环间的一室户老公房。两人月收入加起来近万元，但都为私人老板打工，工作单位不是很稳定，他们非常担心贷款的额度问题。于是，与房东签订购房合同前，特地请中介为他们做了次房贷初审。中介公司调查发现，李小姐的资信记录并不好，有多次信用卡逾期还款的不良记录。

　　“当时，中介口头答复说，因为我的资信问题，房贷只有百分之七八十的获批可能性，建议我放弃这套房子。7、8月，房价抬头趋势挺猛的，再拖下去我担心房价一去不回，最后决定放手一搏，毕竟百分之七八十的获批可能性挺高的。”于是，小两口马上与房东签订房屋买卖合同，一次性付清了首付15万。后来，整整两个礼拜都没消息，小两口主动找中介询问，被告知房贷没有批下来，消息犹如当头一棒，让他们有些不知所措。

　　银行信贷员告诉他们，李小姐有多条信用卡逾期记录，所以根本没办法操作，建议买家在合同上去掉女方名字，这样一来根据缪先生的工作情况，就能办理贷款了。听说买家要更改合同，房东有些不乐意了，认为该要求不合理，并乘机将房价抬高。最终，双方不欢而散。

　　如今，房东仍扣着李小姐和男友的首付款不肯还，而房子也被房东以高价卖给别人了，李小姐和男友准备诉诸法律维权。

　　案例三

　　不良信用记录“卡”住贷款

　　无独有偶，同样想着改善环境的林先生，与妻子商量着卖掉原先房子，凑上近几年的积蓄，打算换套大房子。今年9月，林先生相中徐汇区一套三房，如能贷到七成的贷款就刚好能买下。林先生是医学博士，在一家医院工作，通过朋友向银行询问贷款情况。不久，消息传来，贷款没问题。林先生就放心地与上家签订了定金协议，支付了5万元定金。

　　在约定的签订房地产买卖合同期限到期前，林先生又托人向贷款行打听贷款审批问题，并提供了他和妻子的身份信息。银行查询后告知林先生贷款有问题，原因是其妻子之前曾有过未按期归还银行贷款的不良信用记录，现在银行加强贷款审核力度，贷款审批可能不能通过。

　　这下可把林先生急坏了，定金协议中约定贷款贷不出就算他违约的，定金可能被没收。还好上家也是卖旧房买新房，不希望在此事上有纠缠，就把定金退还给了林先生，这才减少了买家的损失。


　　中介诉苦

　　“擦边球”难打“贷不出”增多

　　针对年底出现的房贷“偏紧”现象，中介业内人士告诉记者，房屋买卖是一个过程，少则一个月多则两个月。期间，许多环节都有可能突发状况影响交易的正常进行。比如，在新产证没有出来之前，房子都有可能会被查封。特别是最近快到年底了，不同银行“惜贷”情况有所不同，一些之前宽松时都能办的“擦边球”买家，如今只有望梅止渴的份了。

　　当记者提到委托办理贷款时，业内人士透露，一般正规的中介公司，都设有一个专门负责与银行信贷联系的贷款部门。如果顾客委托中介办理贷款，中介会先对贷款人做一个详细的初审报告，不过，这份报告仅供中介内部查看，一般不提供给买家看的，只口头告诉他们初审的结果。

　　除此之外，中介一般也不会和买家签订贷款委托书，因为各家银行的微调策略不同，中介只是起到一个穿针引线的服务作用。然而，如果买家要求自己办理房贷，则必须写一份声明交给中介，声明自己办理贷款的一切后果自负。

　　值得注意的是，这位业内人士透露，办理贷款买房手续时，买家往往容易忽略“贷不出”这种可能性，目前许多买卖合同的附件中往往只考虑到“贷不足的部分，在规定期限内用现金方式补足”，很少有人考虑到万一贷不出怎么办的问题。近来，房贷“趋紧”一说风生水起，“贷不出”的风险责任也逐渐显现。

　　律师提醒

　　买房前这些准备少不了

　　上海联业律师事务所民商法专家马永健律师提醒购房者，贷款购房必须注意防范贷款中的法律风险。买房本身只是买方和卖方之间的事，因此签了定金协议或房地产买卖合同或是商品房预售合同，即在买方和卖方之间产生法律约束力，违背合同约定则可能产生法律责任问题。由于贷款购房中，买房人需要以贷款作为支付房款的支付条件，必然涉及到银行，而银行是否审批贷款，主要是根据贷款人的情况和银行的审批条件、贷款政策来定的。

　　因此，贷款买房人必须在签订合同前，对自己首付款的支付能力、贷款成数、贷款条件和贷款审批的可能性作出正确的判断，以免房子买不成还要被没收定金或是支付巨额违约金。就二套房贷而言，贷款人更应注意相关政策规定，因有“已利用贷款购房又申请购买第二套以上住房的，其贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，首付比例不得低于40%”的硬性规定，买房人应当在签署定金协议或买卖合同前，把自己有房贷的情况和收入情况如实反映给银行，详细询问贷款政策和贷款审批通过的可能性。

　　时近年底，银行一般都会收缩信贷规模，加上央行一再强调各银行应遵守二套房贷政策，因此贷款审批条件会更严，审批流程也可能较长。

　　因此，马永健律师特别提醒准备在年底前购房的买房人，应该防范因自身原因导致贷款贷不出的法律风险，在签订合同前预先审查自己有无逾期归还房贷记录、逾期信用卡还款记录等不良信用记录;此外还应注意防范因贷款政策变化、贷款规模缩小、收入证明不实等外部原因导致的贷款不出的法律风险。


　　两大原因致部分银行收紧房贷

　　其他银行“跟进”之势明显

　　□晚报记者崔烨报道

　　针对目前因收紧二套房贷而导致买方撤单、房东发怒的种种纠纷，记者走访了沪上的中资银行。银行方面指出，致使二套房贷收紧的主要原因，一是由于银行全年贷款指标基本完成，二是目前房价进一步上涨，楼市出现风险，银行也要“自我调整”。

　　各家银行调整情况不一

　　交通银行从11月1日起调整对二套房的审核标准，由原来的以个人为单位变更为以家庭为单位。记者从静安区各大银行的支行处了解到，工商银行、兴业银行也接到“口头通知”，相继将二套房认定标准框定为“家庭”，释放出强烈的收紧房贷的信号。

　　“房贷申请超紧，很难拿到贷款。”一些买家抱怨道。由此引发的矛盾日益突出，部分买家因为首付提高，而无力支付房款，中介白忙一场还遭到房东的抱怨。据了解，考虑到这一情况，交通银行将调整二套房审核标准的最后执行日期定在本月15日。“这是为了避免因贷款政策的突然变化而影响客户的正常买房。比如已经被通知可以贷款七成的客户，如果调整标准，只能贷六成，那可能导致客户无力承担成本而中途退房。”一位交通银行信贷经理告诉记者。

　　进入三季度以来，房贷审批过程变得相当漫长。记者在新闸路石门路附近的中介处了解到，10月起，各大银行已对申请办理贷款的房屋提出很多要求，如面积小于50平方米或成交总价低于60万元的均不再受理，对房龄的最低要求也提到了15—20年之内。

　　对于“上海将统一把二套房利率上浮10%”的传言，记者从各大银行尚未得到证实。一家银行房贷部人士表示，可能从央行层面目前没有新政策下发到各商业银行，但不排除各大银行会进行“自我调整”。

　　买家再度调整买房时机

　　面对五花八门的房产数据，普通消费者只想知道“房价会不会涨”、“现在该不该出手”。但此次房贷收紧，让一些有改善性住房需求的客户再度望而却步。

　　市民小张说，自己从今年年中开始看房，其中不乏满意的房源，但皆因价格太高而踌躇。本以为年底是成交淡季，可以买房了，却又撞上房贷收紧。“按照我的情况，以家庭为单位就是二套房了，中介说，如果是上半年，还可以打擦边球，现在就不可能了。小张说，看了半年房子，中介的态度变化也比较明显，年中的时候说可以帮忙“搞定”房贷，到了三季度要小张自己“凭本事”去银行申请，现在听了小张的情况后，坚决说:“你不首付四成就不要看房了。”

　　而此前，部分银行在放贷时，如果夫妻一方已有多套房产，欲再购房，银行可允许客户写一份声明，说明自己已还完贷款或已出售房子，无需证明文件，而银行并不对其真实性进行调查;也有利用一些漏洞来规避“家庭”概念。如，征信系统具有滞后性，有时已有一套房的夫妻再买房时，征信系统若显示这两人“未婚”，银行就会睁一只眼闭一只眼，仍为其提供首套房优惠。但随着银监会的“严打”，二套房首付四成已是铁板钉钉。

　　明年个贷从紧是大方向

　　这股“房贷”收紧之风到底何时才能结束?虽然中介公司人员称，自2007年开始，银行对个人房贷的态度均是年初非常松，年底非常紧，此次利率优惠调整的时间，估计延续至明年年初能有转机。但记者了解到，明年个贷或许仍将继续从紧。

　　近日，在2009年第四次经济金融形势分析通报(电视电话)会议上，银监会主席刘明康强调，要严格执行“二套房贷”政策不动摇，不折不扣地落实与借款人“面谈”、“面签”制度，并将开发商、项目公司和母公司的授信统一起来，实施并监管。

　　就在上周末，银监会公布的《个人贷款管理暂行办法》征求意见稿中规定，个人要贷款可能必须与银行面谈，且如无指定用途，还拿不到贷款。虽然明年针对个贷的新政尚不得知，但个贷申请审批整体从严已成趋势。而从严主要的目的并非控制信贷额度，而是为了打击假按揭。

　　“假按揭存在很多危害，从恶意诈骗银行资金的角度看，会带来银行信贷资金的损失，一旦骗取银行资金的事件发生，银行是最终受害者;从套取利差收入、获取银行信贷资金，但还款有保障等弄虚作假的角度看，实际也存在干扰商业银行信贷资产分类和准确的风险评估，干扰银行的正常经营秩序。”银行业内人士表示。

　　上述种种迹象表明，上半年宽松的个人房贷政策可能一去不返，对大多数有意购买二套房的人来说，还要充分预估明年的形势。

　　专家点评

　　银行惜贷是一种自我保护

　　银行为什么不愿意放贷?虽然已经完成全年指标是原因之一，但主要还是由于高企的楼价让银行的放贷风险大大提升。复旦大学经济学院副院长孙立坚教授表示，“随着中国住房制度改革的深入，银行尝到个人信贷业务的甜头，甚至忘记了它与商业信贷完全不同的风险特征，放松了对信贷风险监控的力度，出现了过度贷款的现象，从而积累了很大的信用风险。不过，幸好去年的宏观调控把银行业从泡沫资产的风口浪尖上拖了回来。”

　　孙立坚表示，美国的金融危机为国内楼市拉响了警钟。“几乎在同一时刻，中国银行业看到起源于美国房贷市场的全球金融大海啸，也收到了国家监管部门提高风险控制的严格指示。”

　　事实上，从去年下半年以来，美国刮起的金融大海啸影响到了中国房地产市场的调整和复苏。由于市场信心的缺失和制度转向的慎重性，房地产市场的低迷已经引起了国家有关部门的高度重视。房地产业的下滑或复苏会牵连到很多相关产业，甚至影响到中国金融体系的稳定性。孙立坚认为，在缺乏规避风险能力的条件下，银行业对新增贷款的惜贷行为是转移风险的自我保护。


　　年底政策优惠大限过后

　　到银行个贷理财产品中找优惠

　　□晚报记者崔烨报道

　　年底的房贷市场一片乱象，除了银行的“自我调整”，还有一大原因是，今年的12月31日是自去年以来各项救市优惠政策的“大限之日”，其中涉及房贷的优惠政策有不少。明年开始优惠政策能否延续?如果取消了是不是意味着就无法享受优惠利率房贷了?

　　从记者手头已有的房贷类理财产品来看，部分银行提供了相当大的“优惠”。目前这类房贷利率的优惠产品在沪上销售已经有一阵了，中行和浦发都有过3.78%的房贷产品，深发展也有类似产品，不过利率略高些，年利率在4%左右。记者从浦发银行证实，该行的确推出了“无忧月供”产品，利率的确可以优惠至3.78%.

　　贷款利率3.78%是什么概念?这意味着比目前公积金的贷款利率3.87%还低，目前，我国商业贷款的人民币利率五年以上是5.94%，住房贷款通常的贷款利率指的就是这个利率，而为大家所熟知的7折的利率优惠即是指在五年的利率基础上打7折，即5.94%×70%=4.158%。相当于打了6.4折。

　　不过，要享受如此之低的优惠利率也有不少条件，必须是银行的“优质客户”。贷款公司透露，优质客户的条件一般为:剩余贷款本金须在60万元以上，个人资产须在120万元以上，抵押房产须位于上海且非郊区等条件，且须与银行重新签署贷款合同。享受优惠的期限随各银行的标准而定，一般都是3年期。

　　而在贷款成数上，这种产品依然严格和其它银行房贷产品保持一致，如第一套普通住宅可以贷8成，非普通可以贷7成，第二套以上可以贷6成;贷款人也可以选择和其他贷款产品混合使用，只是在成数控制和使用公积金或其他贷款产品后，需要保证3.78%利率部分的贷款金额在百万以上即可。


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