主题：银监会授意收紧房贷 各大行酝酿中止7折利率政策

银监会授意收紧房贷 各大行酝酿中止7折利率政策

　　房地产行业的巨大泡沫让与这个行业息息相关的银行业已经整体起了戒备，而撑起房地产业逆经济形势火爆繁荣的房贷政策也在悄然酝酿大的变化。

　　11月12日，一大型商业银行信贷部门负责人告诉《华夏时报》记者，银监会已经要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策，其中包括现行的房贷利率优惠政策。

　　“目前房价过高，泡沫严重，各家银行人人自危，各银行目前除了严格执行二套房贷政策外，也都在酝酿逐步收紧首次贷款购房的利率优惠政策。而在北京市场，建设银行已经率先行动了。”上述人士告诉记者。

　　银监会要求收紧房贷优惠

　　虽然央行和银监会尚未正式下文要求各家银行取消现行的房贷利率7折政策，但据记者了解，银监会已经向各大银行传达了即将收紧信贷政策的信息。

　　2008年10月27日，央行推出了优惠政策，将商业性个人房贷利率的下限扩大为贷款基准利率0.7倍(即7折)。而截至目前，央行和银监会仍在维持今年3月出台的房贷政策。

　　根据该政策，首套房贷首付最低要求两成，购买首套普通自住房的可享受房贷利率7折优惠。而这一政策一直以来也是整个房地产行业在2009年逆经济危机大潮而一枝独秀、火爆繁荣的主要支撑力。

　　但记者11月12日独家了解，目前银监会已经要求各大银行适当收紧房地产行业信贷政策，其中包括现行的房贷利率优惠政策。

　　“目前的房价实在太高了，银行贷款撑起了房地产市场，泡沫的膨胀本来已经让各大银行人人自危，已经在各自酝酿收紧房贷政策，收到银监会的暗示，各家银行业纷纷酝酿逐步取消目前执行的首套房贷利率7折的政策。”上述信贷部门负责人告诉记者。

　　京展担保相关负责人则告诉记者，本来央行和银监会的房贷利率7折的优惠政策要求是底线，在此基础上，银行可以上浮。只是之前各银行争夺贷款，担心上浮利率丧失客户而不敢擅自行动，如今受到了银监会的暗示，各大银行酝酿逐步取消优惠政策自然就提上了议事日程。

住建部称明年增加低总价商品房

　　“类90/70政策”或重出江湖
　　作为定调第二年宏观经济政策最权威的风向标，12月初即将召开的中央经济工作会议，让市场各个层面翘首以待。

　　除了对去年包括财税及金融等一揽子救市政策的调整外，11月11日，住建部房地产市场监管司人士向《华夏时报》记者透露，增加低总价的普通商品房供应将是明年政策的导向之一。而为了明年的保八任务，围绕稳定明年的房地产消费和投资两项任务，年终的房地产政策调控传言四起。

　　将调整财税和金融政策

　　去年为了应对金融危机刺激经济，国务院及相关部委制定了一系列的救市政策，大致分为两类。一类是包括营业税减免等在内的财税政策，一类是降低房贷利率等金融政策。

　　对于明年的房地产政策，房地产住宅及研究学会副会长顾云昌表示，最主要也是对财税政策和金融政策的调整，但这需要在中央经济工作会议召开以后再进行。

　　据业内专家介绍，房地产政策制定的基本流程是，年底先召开中央经济工作会议，明确明年的宏观调控目标。是保增长，还是调结构，都需要在中央经济工作会议以后才能定调，在此之后，各部委才分头行动，对政策进行征求意见和讨论。

　　在这个过程中，住建部作为房地产市场的监管部门将是重要征求意见对象，但最后颁布政策的部门为财政部、国家税务总局和中国人民银行。

　　而中国房地产协会秘书长朱中一也曾向记者表示，中央经济工作会议还未召开，谁也不敢贸然就规定了房地产政策的方向。

　　而去年的政策，是基于去年金融危机下，成交不活跃的危急情况而制定的，经过了一年的发展，房地产的销售和投资都发生了明显变化。国家统计局公布的数据显示，1-10月份，房地产投资同比增长18.9%，房地产投资正逐步回升。海通证券认为，房地产投资已成为民间投资的最主要推动力。

　　对此，顾云昌认为，明年的保八任务不是很容易，明年的信贷投资将不会再像今年以政府投资为主，投资方向将由政府投资向民间投资转变，其中重要的投资就是房地产投资，因此保持房地产销售稳定非常重要。

　　鼓励一套房

　　严控二套房

　　楼市的风云变幻，最重要的取决要素便是政策。而在财税及金融政策面临调整的大框架内，决策层不得不以多种方式来调控飞涨的房价。

　　据住建部房地产市场监管司一人士向《华夏时报》记者透露：“10月底，齐骥副部长已经对明年的房地产政策导向定了调子，下一步将着力增加低总价的普通商品房供应。因此，明年的政策调控措施住建部也将会同多部委在这一方向上有所侧重，在土地、资金来源、供应方式等方面可能都会进行一些调整。”

　　在当前楼市变数重重的敏感时期，主管部门的表态显得尤为珍贵。这似乎也表达了决策层这样一个暗示：给处在“夹心层”的普通消费者一个购房通路，在楼市过热的情况下疏导各种购房需求。

　　而对于如何加强对商品房供应结构的调节，作为决策层智囊团的国家信息中心经济预测部发展战略处处长高辉清表示，以差别化税收、信贷和利率等金融政策手段进行引导、调整供应的可能性比较大，不排除住建部、国土部等主管部门通过规划和土地出让条件的限制来保证低总价商品房供应的可能性，但“限制性不会像之前的90/70政策那么强”。

　　高辉清对《华夏时报》记者明确指出：“政策调整的目标是要保楼市的高成交量，因为房地产在明年依旧会成为拉动中国经济的一个最主要的动力。因此，下一步在目前的优惠政策调整中，首套房还是会给予一定的优惠措施，估计会在幅度上有所调整。”

　　而对于二套房的政策，顾云昌表示，明年将严格执行，防止泡沫。二套房政策虽然一直未改变，但在执行力度上年初和年终执行力度差别很大。如果符合改善条件，可以优惠。但如果不是改善性购买二套住房，恐怕信贷就不会像今年年初那么宽松了。另外，除了保持目前二套房的力度外，利率的系数还可以调节。

　　“成败关键在地方政府”

　　然而，中央未动，地方先行。

　　关于楼市优惠政策的调整中央尚未定调，湖南、吉林、内蒙古等省区却纷纷表示，当地省级政府出台的优惠政策不会取消。据了解，投资增长压力是各省再次提出稳定或延续房地产优惠政策的主要动因。

　　而北京市房地产业协会秘书长张君耀告诉《华夏时报》记者，11月16日-22日，北京市将组织“北京房地产市场形势判断会”，分析目前北京的市场趋势，划定北京市的政策走向。

　　“在目前土地、楼市都热度不减的情况下，地方政府是房地产市场中最直接的受益人，而作为房地产市场的监管者，政策调整成功与否，关键在于地方政府。”高辉清直言不讳。

　　中原地产研究中心的数据显示，今年1-10月，10个重点城市溢价水平全部超过去年同期。10月份单月，全国60个城市共成交住宅用地337宗，溢价水平超过100%的地块共29宗。

　　土地高溢价成交，地方政府的卖地收入也随之“水涨船高”。前三季度北京的土地出让金达到571亿元，而同期北京市的财政收入为1519.5亿元，卖地收入占全部财政收入的比例近四成。

　　国务院发展研究中心宏观研究部一负责人告诉《华夏时报》记者，目前地方财政对土地投资的依赖度较高，很多城市土地出让金占地方财政收入的比例超过三分之一。因此在土地财政的模式下，地方政府具有高价卖地的利益动机。

　　重要的是，去年年底出台的“国13条”明确了地方政府在房地产市场的政策调控中有一定的自主权。上述负责人表示，正因如此，使得像90/70等政策在真正实施中无法彻底执行，保障房土地供应以及资金配备得不到落实。

　　“这是一个根源问题。如果地方政府的监管和问责得不到有效执行，那么无论中央出什么样的政策，都会在实施中遇到问题。”他表示。



国土部规划司司长：应抑制房价非正常上涨

韩晓东 中国证券报

　　国土资源部规划司司长董祚继13日表示，当前房地产行业不存在供应过剩现象，但应抑制房价的非正常上涨，并通过经济手段将上涨部分返还给社会。


　　董祚继在接受记者采访时还透露，今年以来不少地方出现了开发商“囤地”现象，国土资源部已经予以重视和研究，并将很快出台专门措施进行治理，其中包括对重大违法行为查处曝光。

　　董祚继表示，目前保障性住房和高档房地产的政策相对明确，国家将继续落实保障性住房建设，高档房地产应通过招拍挂等制度走向充分市场化。对于普通商品住房，则应抑制其价格的非正常上涨，并通过多种经济手段将房价上涨部分返还给社会。比如通过税收回馈给政府，再用于民生改善，或者直接回馈给购房人，让购房者不至于付那么多钱。

　　他表示，我国正处于加快发展的过程中，土地资源长期相对稀缺，房价长期上涨的趋势是改变不了的。


新政结束楼市仍看涨 私募二次抄底

　　当11月4日住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏在接受采访时指出，今年初出台的一系列“楼市优惠”政策很可能将到年底终止时，已经逼近年度高点的楼市再度成为了市场的焦点。


　　很显然，如果按照目前的消息面，无论是契税、营业税的优惠政策取消还是贷款利率的“上涨”，无疑都会对今年提前复苏的房地产市场造成一定程度的影响，从而起到调整房地产市场的作用。

　　然而，现实的情况却并非如此。尽管随后中国房地产协会副会长顾云昌表示，楼市的优惠政策至少要等到12月中央经济会议后才能定调，但各地房价却已经出现了持续走高的现象，在北京东四环的一家新楼盘，记者发现每平米均价已逼近3万元大关，而周边的楼价普遍低于2万，比起新楼盘，各区域二手房市场也出现了交易的高潮，在北京市朝阳区过户大厅，多达2000人的排号验证了楼市一如既往的火爆。

　　“事实上，从目前的情况看，即使优惠政策取消，房地产公司也很难出现2008年那样的情况。”北京一家中型房地产开发企业的管理人士私下向《华夏时报》记者透露，除了由于今年楼市回暖带来的资金缓解之外，银行资金和众多私募基金的集中涌入也是地产公司资金充裕的原因之一，“所以即便是收紧政策，对房地产公司来说影响也不会太大。”

　　中国楼市“难缺钱”

　　令人印象深刻的是，就在年初楼市的“小阳春”来临之前，不少房地产公司还曾因为资金链过度紧张而四处寻找资金濒临倒闭，然而仅仅几个月之后，情况就呈现出相反的态势。

　　北京今年二季度甚至出现了二手房销量远超一手房的壮观局面，同时，曾在2008年出现的开发商捂盘现象也再次上演，事实上，同样在2009年，房地产公司的上市也呈现出扎堆的现象，恒大地产、龙湖地产、万达地产等纷纷传出了上市的消息，11月5日，内地地产公司——恒大地产便在香港联交所主板正式挂牌，一举形成IPO重启以来内地房企赴港上市的最大融资规模。

　　“造成房地产市场的火爆其实很简单，一是国家四万亿经济刺激计划的出台，二是一系列刺激房地产市场的政府优惠措施，特别是针对房地产企业的保证金，等于挽救了一大批濒临倒闭的公司，第三则是购房人的刚需以及私募基金和游资的抄底。”上述人士坦言。

　　根据清科集团的统计，投向房地产行业的私募基金早从2007年开始便流入国内。数据显示，从2007年第一季度到2009年上半年，总计有17只针对亚洲市的私募股权房地产投资基金成功完成募集，涉及募资总额达127.27亿美元，同期，投向中国房地产市场的资金总额达到了90美元，占到了上述额度70%的比例。

　　对此，清科研究中心分析师段宁宁告诉记者，作为资金密集型的产业，房地产行业一向对于资金的需求相对较高，“但是目前中国房地产市场的整体融资渠道依然较窄，主要依靠银行贷款、定金及预付款，等于说银行贷款实际上支撑了房地产开发商经营周转的资金链。”上述人士指出，一旦出现类似2008年的经济波动，那么房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响金融安全，所以中国的楼市很难出现真正的“缺钱”。

　　正因如此，在中央尚未出台楼市优惠政策前，众多来自海外的资金已经先知先觉般涌入中国楼市，“仅2009年第一季度就有6起针对中国房地产企业或房地产项目的投资，投资活跃度处于2008年以来的最高点。”这也使得原本应到第二季度才能呈现复苏状态的楼市提前一步走出了低谷。

　　优惠结束前

　　二次抄底

　　根据近一个月来的“政策吹风”，今年出台的二手房营业税、契税的优惠政策以及印花税和土地增值税减免的政策很可能都将在今年年底取消，而一旦银行房贷利率取消7折优惠，更是会对房地产销售市场产生立竿见影的效果。

　　有意思的是，来自各方的观点却几乎一致认为，政策面的影响并不会影响目前房地产市场的回暖趋势。渤海证券研究所分析师周户表示，在即将到来的年底，国内房地产行业预计将呈现金10银11的局面，也就是说成交量将出现继续增长。统计数据显示，近期国内房地产市场的成交量已经连续四周出现环比上升，预计10-12月月均新开工面积较前9个月将增长32%-35.33%，而2009年房地产开发投资将同比增长22.1%。

　　同期，龙湖地产、中信地产纷纷传出赴港上市的消息，其中即将于11月19日挂牌香港的龙湖地产目前国际配售部分已超额认购4倍，仅淡马锡、新加坡政府投资公司、中银集团、平安中国资产管理(香港)和香港置地集团5家基础投资者便合计认购了1.975亿美元，火爆的认购恰恰也印证了分析师的观点。

　　“楼市继续逆市出现火爆的原因之一是流动性的环比收缩将促使开发商加快储备资金，加大推盘的促销力度，另一个就是外汇占款驱动的流动性将刺激房价和房地产行业的继续上涨。”周户如是表示。

　　联合证券也在房地产报告中认为，“供给的释放和投资客的再度入市是成交反弹的两个主要原因。”由于目前大部分城市的二套房贷政策执行明紧暗松，就无形中为投资客提供了宽松的信贷环境，“在强烈的通胀预期下寻求货币保值增值的需求直接加速了投资客的再度入市，促进了楼市的再次活跃。”

　　莫尼塔机构对此也认为，当前部分银行的放贷政策收紧主要是银行自身层面的，贷款额度不多，也不着急放贷，属于一种“趁机涨价”的自然行为，并非政策自上而下的收紧。“因此，这样的收紧程度很可能在年底或者明年年初又可能重新松开。”

　　但无论房地产优惠政策未来走向如何，这种短期内给房地产市场带来压力的情况无疑再次给了投资客和抄底资金二次进入的机会。

　　在清科提供的数据中，记者发现，每年私募股权基金对中国房地产行业的投资均呈现出周期性波动，而下半年历来都是抄底的黄金时间，从2006年开始，下半年不论是投资总额还是投资案例，其总数都高于同期上半年交易资本总量，“那么在今年特殊的政策和经济环境下，二季度基金几乎无法介入，很可能这部分资金会延后到年终时集体流入市场，进行二次抄底。”


调查显示京沪深房贷由松到紧转变明

黄惠敏 胡俊华 每日经济新闻

　　“你是分行派下来调查我们支行房贷情况的吗？”


　　——这是《每日经济新闻》记者在对住房贷款政策进行调查时从某家银行客户经理处得到的答复，而这也成为接近年末时房贷市场那种微妙状态的一种真实写照。

　　近期，实施了一年的房地产信贷和税费优惠政策要调整的各种猜测和传言甚嚣尘上，首套房贷将取消7折利率优惠的消息更是闹得沸沸扬扬，而市场上二套房贷收紧的风声也愈演愈烈。

　　房贷优惠政策真的要从绿灯转成红灯了吗？7折利率优惠是否会在今年走到尽头？而各银行的信贷员是否又会因此而拉客户抢搭末班车而冲这个调整期的“黄灯”？《每日经济新闻》近日就此问题在北京、上海和深圳三地进行了实地调查。采访中记者发现，尽管出于上有政策、下有政策的应对之术，不少银行在执行层面上仍有着相当大的灵活度，然而不可否认的是，从各地二套房贷近期的转变来看，收紧的信号的确是越来越明显。

　　北京

　　部分银行二套房贷已执行1.1倍利率

　　2009年北京的第一场雪比以往来得更早了一些。而2009年的房贷优惠政策或许也正像这个天气的变化，在冬天来临之时可能会渐行渐远。

　　在利率优惠政策的执行期临近结束之时，个人住房贷款收紧预期的背后，并非政策变动下一纸明确的条文，监管层严控风险的要求和商业银行出于自身经营收缩放贷规模才是真正的推手。

　　记者实地调查发现，北京多家银行仍执行首套房首付2成、利率7折的优惠政策；而在二套房方面，各家商业银行在利率方面仍会根据客户情况给予幅度不等的优惠，但首付4成俨然成为各家银行的“硬杠杠”。每经实习记者张玮发自北京

　　首套房：7折利率在延续

　　2008年12月，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，为鼓励普通商品住房消费施行一系列包括下浮房贷利率在内的优惠政策，政策暂定执行至2009年12月31日。在房贷7折利率优惠倒计时之际，关于该政策到年底是否取消的争议充斥坊间，政策调整与否牵动市场神经。

　　近日，有报道称南京招行本月9日起首套房贷优惠利率上调至8折，虽然该“传言”最终以招行总行出来辟谣澄清而收场，但空穴来风的背后，呈现出房贷优惠政策将收紧的市场预期不断升温的事实。

　　记者以购房者身份走访朝阳区多家银行营业网点进行咨询后发现，银行并未接到相关的政策变动通知，绝大多数银行在首套房的执行政策方面并无调整，基准利率7折优惠的政策仍在延续，少数银行的调整也只是出于银行自身运营的业务需要。

　　记者走访了包括中国银行、交通银行、招商银行、民生银行、华夏银行在内朝阳区多家银行的网点，银行相关工作人员均表示，目前还执行的是首套房首付2成、利率下浮30%的政策。

　　“我们最近也听说了房贷优惠政策可能要调整，但目前还没有收到上面的通知，至少现在首套房利率还是按基准利率打7折来办理。”招商银行万达广场支行房贷负责人表示。

　　然而，不同于上述各家银行按部就班地执行原有政策，国有银行建行首套房利率虽然也主打“7折牌”，但该行首套房首付成数却成为记者走访调查的多家银行中的“异类”。

　　“得先与开发商协商才能确定利率的优惠情况。”建设银行朝阳支行相关工作人员告诉记者，该行目前首套房利率可以较基准利率下浮30%，但首付最低需4成。

　　早在10月份记者以购房者身份做二套房房贷调查时，房产中介我爱我家的业务人员就告诉记者，建议不要在建行做房贷业务，“利率优惠得太少，审核也更加复杂。”他表示，近两个月来，很多地产中介因嫌“无利可图”都与建行中断房贷业务。

　　在记者调查的城商行中，今年6月份刚入驻北京的盛京银行在对首套房的政策方面则是首付3成、利率8.5折，“并不是因为信贷收缩等原因，我们一直执行的就是这样的标准。”盛京银行北京分行负责人在接受记者采访时表示。

　　记者致电位于金融大街的浙商银行北京分行，作为刚“进京”不久的城商行，该行相关工作人员表示，目前该行个人房贷业务还未开始做。

　　二套房：坚守首付4成

　　相比一套房仍在延续7折利率优惠政策而言，各家银行二套房房贷在坚守首付4成的同时，利率标准却显得参差不齐。据悉，今年下半年以后，“首付4成”应监管要求被严格执行，但利率优惠仍有可操作空间。

　　在进行二套房贷调查的过徎中，记者发现各家商业银行在二套房利率方面一般会针对不同客户给予幅度不等的优惠，比如在基准利率基础上打8.5折甚至更低，有的甚至可以和首套住房一样享受利率7折优惠。

　　值得注意的是，相比上半年，绝大多数银行近期普遍拉长了贷款审批时间，对二套房贷款的受理、审批都更加严格，条件审核也较之前更加谨慎，放款速度也大大放缓，部分银行二套房贷的利率优惠政策仅向优质客户开放。

　　“二套房首付是4成，这个肯定是底限了，利率方面基本上与基准利率一致，浮动不是很大。”华夏银行光华支行个人客户部高级客户经理向记者表示。

　　记者在中国银行某网点进行咨询时发现，该行二套房贷在首付4成的前提下，利率为基准利率的1.1倍。“两个月前就变为1.1倍了，上面的政策说是要控制投资。”该网点个贷经理表示。

　　“购买第二套住房，首付款比例不得低于40%，第二套房不可享受利率7折优惠，最低不得低于基准利率上浮10%。”记者致电交通银行服务热线咨询二套房贷时，该工作人员流利地答道。

　　同时，记者向交通银行东单支行某客户经理咨询时，该经理明确表示，第二套住房如果是改善性住房，可以按照一套房的优惠政策走，即首付两成、利率打7折。据悉，目前各家银行对二套房的认同标准并不统一，在政策执行方面也是“五花八门”。

　　今年上半年，在商业银行天量信贷投放的同时，全国个人住房贷款同比增长亦高达150%。2009年6月，中国银监会在《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》中强调，除国办131号文中规定的“改善型住房”可参照首套房目前两成首付、7折利率执行外，其余所有贷款均将执行4成首付规定，商业银行不得以任何手段变相降低首付款的比例。

　　市场：抢搭“末班车”并不多见

　　尽管市场关于收紧房贷的预期与日俱增，更有报道指出“末班车效应”凸显，引发市场刮起一阵“抢购潮”。但记者通过调查发现，由于利率政策还处在优惠期，市场上争相抢购住房的“末班车效应”并不多见。

　　“不少原本打算持币观望的客户听到风声后会通过银行进行咨询，不过目前我行还没有出现抢购、抢贷的现象，近期房贷业务仍算正常。”招商银行某房贷负责人接受采访时表示。

　　一家城商行高层人士告诉记者，市场上对政策调整预期可能会有小幅度的反应，但利率优惠降低几个点对客户影响并不太大，“购房者可以通过拉长还贷总期限，从而摊薄每月还款额。”他认为，银行在年底收缩信贷规模属于业务展开的正常范围，客户也不可能因利率小幅调整对住房进行争相抢购。

　　经历了上半年的信贷狂飙，很多银行到年中或3季度已经完成全年指标，银行进入3季度以后放贷明显放缓，银行主动收缩房贷，把年末作为信贷规模的控制期似乎已成为银行业房贷变化的规律。监管部门对银行资本充足率、拨备覆盖率要求的提高也令一些银行不得不控制贷款节奏。

　　一家国有银行高级经理在接受记者采访时表示，监管层关于房地产的贷款政策正在酝酿之中，目前还没有出台，出于年底控制信贷规模增长的需要，房贷优惠政策收紧多半还是出于银行自身的调整，并且将是一个渐进的过程。

　　深圳

　　收紧迹象渐趋明显信贷员拉客户搭末班车

　　“优惠政策不久将取消”的阴云开始涌动，楼市空气略显凝重，购房者的心也悬着。经过一周的调查，记者发现在短短几天内，深圳有些银行的房贷政策已经明显由松向严转变。本周一记者了解到，深圳多数银行仍在执行宽松的购房政策，有一家银行甚至还向记者表示，第二套房仍可视为第一套；但稍后两天再进行咨询时，有银行对于第二套房已实施“首付4成，基本利率上浮10%”的贷款标准。每经记者黄惠敏发自深圳

　　政策：现有优惠利率仍能办理

　　尽管上月及近日有不少媒体称，深圳二套房贷开始收紧。但记者从一些楼盘的信贷员处了解到，不少银行目前在贷款政策上仍给予客户优惠，只是信贷即将收紧的消息已经深入各信贷员的心，很多信贷员认为，收紧只是迟早的事。

　　不少银行官方的口径是，房贷政策保持年初时候的标准。但记者了解到，多家银行对二套房贷依然宽松。

　　深圳龙华一楼盘的信贷员李祁(化名)就职于某四大行在深圳的支行，他告诉记者，“对于第一套房，银行给出的最优惠政策是利率下浮30%，首付两成；而二套房虽然之前说要缩紧，但确切文件还没到。”据悉，如果客户信用很良好，第二套可以按照第一套房来申请贷款，具体银行要看客户的信用记录。李祁表示，四大行在深圳的各支行实施的贷款政策都差不多。

　　对于目前市场上似乎即将到来的政策收紧，李祁坦言，目前只是口头上在传，但是银行方面也会收紧一点，以免“人行来查”。记者询问现在风声越来越紧，是否需要抓紧办理二套房贷？李祁告诉记者，最好尽快办理，因为不仅是二套房政策，还有利率(打7折)也会进行调整。他向记者透露，10月下旬，他所在的银行已经通知可能要调整利率，有客户的话要加紧办理。传言说有可能明年调，但是他表示，利率折扣有可能会在近期作出调整。“银行之前利率从来没有打过7折的，但是因为金融危机，为了调控楼市才会这样调低利率。但是现在楼市差不多活起来了，可能银行也会开始控制利率了。”

　　深圳当地一家股份制银行的客户经理告诉记者，客户申请第二套房房贷时，只要提供的收入证明中收入金额为第一套和第二套房月供总额的两倍，向银行贷款时就可以享受利率打7折，首付两成的优惠。该客户经理告诉记者，只要客户资料准备好，一个星期就可以办下来。该客户经理承诺，在该行现在肯定能做到二套房贷按一套房标准来申请贷款。

　　执行：个别银行已经收紧

　　“你是分行派下来调查我们支行房贷情况的吗？”深圳某四大行一支行客户经理一听到记者询问二套房贷有何优惠时，立刻警惕起来。

　　在确定记者并非该行分行的人员后，该客户经理立即表示，目前都传言利率的优惠将可能取消，但要把二套房做成一套房的贷款优惠也不是完全不可能。据了解，如果是该行的金卡客户将可以享受优惠。而要成为该行的金卡客户，只需在该行存款几十万。该客户经理称，一个半月前已经不能打7折了，但如果是金卡客户，购买第二套房贷利率可以下浮15%。该客户经理一再表示，首付的成数可以灵活处理，但具体还要看具体经办的银行客户经理。

　　有房地产中介声称，目前第二套房还是利率打7折、两成首付。虽然也听说明年1月1日将出台新政策，但她表示目前基本上都可以将第二套房按第一套房来申请贷款。该中介称，所有银行基本上都可以二套按一套来做，而且基本上都可以办得下来。

　　而深圳也有中介机构却不敢轻易对顾客作出承诺。“目前还不确定，各家的标准也不一样。之前也有第二套房贷按第一套标准来做的，两成首付，利率打7折，但现在的政策还不明确，最终还是得看银行。”另一房地产中介如此对记者表示。

　　深圳当地一小型银行某支行的客户经理日前对记者表示，该行二套房贷优惠已取消，首付必须4成，而利率则是基本利率上浮10%。但是第一套房依然执行利率打7折，最低首付两成的规定。

　　上海

　　二套房贷全面收紧按揭申请驳回比例升高

　　生意人老李最近很郁闷，因为他日前一次购房贷款的申请未能通过。“去年底，我贷款买了一套二手房，”老李昨日对《每日经济新闻》表示，“最近又看中了一套想买下投资，可中介公司却称银行贷款没能批下来。”

　　从房贷中介人士的口中老李了解到，原来是自己的收入情况不稳定导致了房贷申请被驳回。

　　事实上，老李正在成为沪上银行日益收紧个人按揭贷款政策大背景下的一个缩影。《每日经济新闻》近日对上海多家银行以及房贷中介进行调查后发现，银行对购房者的要求正在提高，同时，不仅是二套房贷的首付和利率双双攀升，首套房贷的购房者要享受7折利率也变得比较难。每经记者胡俊华发自上海

　　银行：二套房贷全面收紧

　　此前，银监会于今年6月底下发通知，要求银行加强按揭贷款风险管理，重申二套房贷标准不得擅自放宽，强调二套房贷必须执行首付4成、利率1.1倍的标准；此后，银监会主席刘明康又在今年7月强调执行二套房贷政策。

　　记者发现，随着监管层再三重申二套房贷的风险，上海二套房贷已经全面收紧。某国有大行上海分行个贷部业务经理对《每日经济新闻》表示，“现在购房者购买二套房，首付4成是必须的，这已经没有商量的空间；如果不是非常优质的客户，利率基本会上浮10%。”

　　而一家股份制银行个贷部人士也表示：“我行对二套房贷的收紧趋势越来越明显。”该人士称，“二次置业的购房者必须证明是否是改善型住房，如果不是改善型住房，那么购房者必须支付4成首付，利率为1.1倍；如果是改善型住房，首付也要达到4成，但利率可以打85折。”

　　此外，二套房认定标准也被严格执行。“我行认定二套房的标准，今年上半年是以个人为单位，夫妻可以分开认定；但现在必须是以家庭为单位。”该人士称，“在上半年，我行执行的政策比较宽松，很多二套房置业者在银行都可以首付3成，并享受7折利率，跟购买首套房的待遇并没有不同。”

　　一位房贷中介人士表示，即便对改善型住房来说，虽然目前还是享受首套房政策，但实际申请过程中也是越来越难。

　　购房者：享优惠需提高首付

　　一名房贷中介人士感慨地对记者表示：“即便是对首套房购房者来说，(房贷优惠的)好日子也已经一去不复返了。”

　　这一说法也已得到诸多业内人士的认同。一位国有大行个贷部业务经理表示：“对首套房置业者来说，只有很少一部分的普通自住型住房才可以享受首付两成；但贷款利率已经很少打7折，除非是优质客户，否则一般都是打8折9折。”

　　该业务经理还表示，购房者要享受7折利率购房优惠，一般会提高首付比例，首付两成已经很难再享受7折利率。

　　而对操作灵活的城商行来说，首套房优惠政策也不再轻易说起。一名城商行资深理财经理表示，“客户首次购买普通自住房，在我们银行还能享受首付两成、利率7折优惠，但操作上已经严格很多。”

　　“即便对于首套房，最近也要求必须是普通住房(受面积和内中外环的价格限制)才可以享受首套房购房优惠；而在今年上半年，投资者首次置业即便是购买别墅，也可以享受首套房贷优惠。”

　　该理财经理还表示：“我们对购房者的审核程序也更为严格。比如原先购房者只需提供收入证明，但现在还要提交纳税单、工资流水单，同时要看单位的大小，还要跟购房者电话沟通。”

　　与此同时，按揭申请被银行驳回的案例也时有发生。沪上一知名房贷中介人士对记者表示，在该机构所代理的按揭申请中，约有三分之一是首次购房者；目前在这些首次置业者中，有10%～15%的申请人无法从银行处获得购房贷款，“这一比例较上半年已经有所上扬。”

　　分析人士：收紧是市场行为

　　目前坊间关于房贷优惠政策即将取消的消息可谓传得沸沸扬扬，收紧的“靴子”何时落下也令人关注。平安银行资深理财经理侯沛妍对记者表示，“(房贷优惠全面收紧的)声音说了很久，但银行还没有接到正式的通知。”她称：“大家也都知道优惠政策不会太长。目前二套房贷已收紧了，如果首套房贷再收紧，那(优惠政策)就真的临近结束了。”

　　上海银监局人士昨日在接受记者采访时表示，截至目前，并未有新的房贷政策出台。

　　“目前银行收紧房贷的行为主要还是市场行为。”房贷中介凯弈投资副总经理赵炜对记者表示，“各大银行此前都没有预计今年的市场情况会这么好，今年基本上所有的银行都吃饱了、吃撑了。”

　　赵炜表示，第四季度很多银行都没有动力去开发业务，“与我们合作的银行中，有大约40%已经不受理房贷申请了。”据透露，目前只有一些偏远的支行业务还没有饱和，加上当前市场成交量并没有特别冷，这些成交量就流向剩下的这些银行，因此它们也会提高要求，降低审批通过率。“此外，对中介来说，房贷收紧是很好的销售手段，加上很多购房者感到明年交易税要提高了、银行要加息了，也导致一部分人群开始进入市场，因此，大家都感觉房贷政策特别紧。”

　　但也有银行人士对何时收紧房贷优惠政策并不在意。一家城商行的个贷部经理对记者表示，“今年我行在上海的7家营业部完成个贷50亿元，明年准备冲100亿，因此(银行)肯定会给一些政策。”

　　该个贷部经理表示，由于各家银行都在做按揭贷款，竞争激烈，因此也会看竞争对手的动作而相机行事。“优惠政策不一定是利率下浮，比如在同等利率情况下，购房者在其他银行办不出来，但这家银行可以办出来，这也是某种‘放松’。”



　银行类上市公司一览

　　名称 代码

　　深发展A 000001

　　宁波银行 002142

　　浦发银行 600000

　　华夏银行 600015

　　民生银行 600016

　　招商银行 600036

　　南京银行 601009

　　兴业银行 601166

　　北京银行 601169

　　交通银行 601328

　　工商银行 601398

　　建设银行 601939

　　中国银行 601988

　　中信银行 601998

多部委联手重拳打击楼市泡沫影响股票一览





　　地产股一览

　　@名称 代码

　　万科Ａ 000002

　　世纪星源 000005

　　深振业Ａ 000006

　　S深物业A 000011

　　沙河股份 000014

　　招商地产 000024

　　深深房Ａ 000029

　　中粮地产 000031

　　深鸿基 000040

　　深长城 000042

　　中航地产 000043

　　泛海建设 000046

　　深国商 000056

　　金融街 000402

　　绿景地产 000502

　　*ST珠江 000505

　　银基发展 000511

　　渝开发 000514

　　旭飞投资 000526

　　广宇发展 000537

　　中天城投 000540

　　光华控股 000546

　　莱茵置业 000558

　　海德股份 000567

　　粤宏远Ａ 000573

　　中福实业 000592

　　阳光股份 000608

　　亿城股份 000616

　　名流置业 000667

　　阳光城 000671

　　天伦置业 000711

　　锦龙股份 000712

　　中国武夷 000797

　　金宇车城 000803

　　渤海物流 000889

　　津滨发展 000897

　　大港股份 002077

　　广宇集团 002133

　　荣盛发展 002146

　　合肥城建 002208

　　滨江集团 002244

　　世联地产 002285

　　中国国贸 600007

　　保利地产 600048

　　浙江广厦 600052

　　南京高科 600064

　　海泰发展 600082

　　国金证券 600109

　　浙江东日 600113

　　东湖高新 600133

　　中体产业 600158

　　大龙地产 600159

　　创兴置业 600193

　　长春经开 600215

　　华业地产 600240

　　万通地产 600246

　　成城股份 600247

　　广汇股份 600256

　　北京城建 600266

　　*ST昌鱼 600275

　　天房发展 600322

　　华发股份 600325

　　首开股份 600376

　　ST贤成 600381

　　金地集团 600383

　　东华实业 600393

　　华丽家族 600503

　　栖霞建设 600533

　　ST兴业 600603

　　金丰投资 600606

　　鼎立股份 600614

　　丰华股份 600615

　　嘉宝集团 600622

　　海鸟发展 600634

　　新黄浦 600638

　　浦东金桥 600639

　　万业企业 600641

　　爱建股份 600643

　　外高桥 600648

　　陆家嘴 600663

　　天地源 600665

　　中华企业 600675

　　珠江实业 600684

　　多伦股份 600696

　　上海新梅 600732

　　苏州高新 600736

　　上实发展 600748

　　运盛实业 600767

　　京能置业 600791

　　世茂股份 600823

　　同济科技 600846

　　*ST中房 600890

　　张江高科 600895

　　北辰实业 601588

　　国土资源部：房价无法抑制 治理囤地政策将出台

　　继出台限制、禁止用地项目目录出台后，国土资源部规划司司长董祚继在昨日举行的十部委抑制产能过剩第二次联合信息发布会上称，国土资源部将出台后续政策打击开发商囤地行为，并对重大违法案件进行曝光。

　　董祚继认为，目前并不存在土地供应量不足的问题，但由于开发商囤地等行为，土地的实际供应量可能不足。他指出，前两年还有一些土地没有使用，其中一部分可能囤在开发商手里，没有及时用于开发建设，“应该想办法将这部分土地拿出来用。”

　　为此，国土资源部正在积极研究对策，监督土地开发进程，对开发商囤地行为进行严厉打击，并将曝光相关违法行为。至于后续政策的出台时间，董祚继表示，很快就会出台，但他并没有透露更具体的时间和信息。

　　就在此前的一天，国土部发布了关于印发《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》的通知，矛头直指开发商囤地现象。通知明确了商品住宅用地的宗地出让面积上限，小城市(镇)不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷(约300亩)。业内人士分析，限制土地出让面积，将使得总价“地王”有所减少，也使得开发商囤地更为困难。

　　近期以来，频频出现的开发商囤地行为引起了国土部的高度关注。两个月前，国土部下发了《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》，调查内容包括建设用地供应总量、结构及来源于储备土地的情况等，调查目标直指囤地问题。

　　对于未来房价的走势，董祚继认为，从长期来看，我国正处于加快发展的过程中，土地日益稀缺，商品房价格还是要上涨的，任何人没有办法进行抑制，要抑制的是普通商品房价格的非正常上涨。他认为，不应通过降低土地出让金的方式，因为这样让出来的利润只会落入开发商手中，但可以通过税收的方式，将房价增长的部分收入用于进行保障性住房建设，或者返还给购房者。

　　“我个人觉得现在的问题，从土地方面讲，不是保障性住房和高档房地产有什么政策(需要改变)，保障性住房采取划拨土地是很明确的，高档房地产肯定是走向完全的市场化，招标、拍卖、挂牌出让土地。”董祚继说。

　　利于抑制房地产投机

　　如果首套房贷利率7折的优惠政策全面取消，整个房地产市场必然大受影响。

　　2009年以来，各大银行均巨量放贷，其中工行、建行等国有银行更是疯狂抢夺市场，如今临近年底，各银行差不多已经超额完成了信贷任务，剩余的贷款额度转向紧张。

　　“而在这个时候，建行、中行等国有银行因对房地产行业的贷款比重很大，严控风险更是首当其冲。”京展担保相关负责人认为。

　　进入7月，北京各大银行相继收紧二套房贷，而现在轮到了首套房贷。华夏银行一信贷部门负责人告诉记者，今年楼价上涨速度过快，房地产市场泡沫有膨胀趋势，投机严重，各银行风险加大，各银行已经加快收紧二套房贷政策。但是继续严控首套房贷优惠政策，有利于控制房地产行业泡沫。

　　而对于房贷利率7折优惠政策的取消，上述负责人则认为，这已经是大势所趋。

　　“一旦优惠政策取消，房地产市场受到的影响是首当其冲的。不过严控房贷政策，取消7折利率优惠，一方面有利于抑制目前的房地产市场投机行为从而控制房价过快增长，防止通货膨胀，另一方面，也有利于控制目前银行的超高信贷风险。”丰润世纪地产分析师戴晓光认为。

　　各银行酝酿 建行先行

　　近日，有关各大银行正在逐步取消房贷7折利率政策的传闻甚嚣尘上，而据记者了解，各大银行确实已经在酝酿取消目前的7折优惠利率政策。

　　而在北京市场，建行已经先行一步。11月11日，建行对外表示，在央行和银监会房贷政策的大框架下，该行目前对首套房贷政策进行了细化和差别化调整，根据不同客户、不同的信用等级，来进行房贷利率差别化，不是所有的客户都能获得7折利率优惠。而上述调整由建行总行制定，已下发至全国各分行，要求统一执行。

　　建行目前仍认为其并未取消或收紧房贷利率优惠政策，而是在国家有关利率政策范围内，进一步细化房贷利率执行标准。但一家商业银行相关负责人告诉记者，虽然建行没有直接表态，但实际上建行确实是在逐步取消首套房贷7折利率的政策。

　　据悉，建行的新标准是,只有首付四成以上，才能享受到7折利率，如果首付两成，利率只能打8.5折。

　　上述负责人透露，实际上除了建行，各家银行都在酝酿取消房贷利率7折的政策，但是担心贸然行动会造成客户资源流失，多数银行都不敢大规模行事，部分银行也是在某些非重点区域试探行事。

　　“但是建行客户资源雄厚，房贷客户众多，率先行事对其影响不会太大。估计很快就会有更多的银行开始展开行动。”上述负责人说。



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