主题：湘财证券：栖霞建设地缘优势明显，高结转稳定业绩

2012年09月05日 11:52
来源：中国证券网

南京国资背景上市地产公司。截止2012年6月29日，公司前十大股东持有49.88%股份。其中，南京栖霞建设[4.23 2.92% 股吧 研报]集团有限公司是南京市栖霞区国资委控制下的国有公司，占公司股份的32.33%。同时隶属于南京市国资系统的股东为南京新港高科技股份有限公司、南京高科[10.55 4.04% 股吧 研报]置业有限公司、南京市栖霞区国有资产投资中心等国有公司，这些国有股东占公司的股份比例为14.87%。

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起步于南京。公司在南京市场具有先天的地缘优势，公司较大部分的土地储备分布在南京，也在于此原因。同时，南京是江苏省会城市，因此省会城市的人脉关系会扩散至全省，从公司的项目储备看，也在无锡和苏州这两个省内主要城市实现布局。

南京是战略根据地。从我们估算的项目毛利率看，保守估计公司的南京商品住宅项目在目前的价格水平上均在30%以上，具有一定的安全边际。同时，公司在南京也参与了保障房建设项目。西花岗保障房幸福城项目是南京四大重点的保障房项目，该项目总建筑面积达到118.62万平方米。

无锡是增量关键，苏州有待进一步深耕。瑜憬湾、栖园和东方天郡三个无锡项目是未来几年公司的重点，这三个项目的土地储备占到公司的三分之一以上，如果不考虑保障房项目，无锡项目将占到全部土地储备的一半以上。目前苏州项目储备主要仅余一个项目——苏州栖庭项目，另外自由水岸和枫情水岸除最后一个组团外两个项目基本已经售罄。公司在苏州的项目开发是围绕苏州工业开发区展开的，目前的三个项目均位于苏州工业开发区。苏州项目储备规模要小于南京和无锡两地，未来项目需要进一步进行拓展，才能在苏州形成规模经济效应。

给予公司增持评级，目标价5.5元。公司销售类项目的GAV达到80.38亿元，扣除净负债后达到38.29亿元，折合每股重估净资产3.65元，相较于2012年8月17日的收盘价5.00元溢价。在GAV测算中不包含流动性较大的上市和待上市公司股权，也不包括公司的投资性房地产的价值，加上这部分资产的价值，公司的股价较公司价值略有折价。我们预测2012年至2014年的每股收益分别为0.31元、0.34元和0.54元。以2012年8月17日的收盘价计算，分别对应的PE为16.35倍，14.66倍和9.19倍。2012年至2014年的每股净资产分别为3.43元、3.73元、4.22元。对应2012年8月17日的PB分别为1.46倍、1.34倍和1.19倍。在财务预测中，我们没有考虑公司持有上市公司棕榈园林[23.80 5.87% 股吧 研报]股权的情况。由于最初的初始取得成本仅为2100万元，而2012年中报披露的期末账面价值为76799万元，即使考虑到冲击成本，股票行权的对于当年的利润影响丰厚，估值水平将显著降低。（湘财证券研究所）

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